با وام ۱۶۰ میلیون تومانی کدام منطقه تهران می توانیم خانه بخریم/ بازار مسکن به سمت قفل شدن پیش می رود

به گزارش پایگاه خبری “بااقتصاد”، معاملات انجام شده در تیرماه سال ۹۷ نشان دهنده این موضوع است که بیشترین تعداد معاملات در رنج قیمتی ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان صورت گرفته است و پس از آن معاملات در سطح قیمتی ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان است اما در آنسوی جدول کمترین معاملات ابتدا در واحدهای مسکونی با ارزش بیش از یک میلیارد تومان و سپس در قیمت های کمتر از ۱۰۰ میلیون تومان بوده است که اولی را می توان ناشی از نبود تقاضا و دومی را ناشی از نبود تقاضا دانست. در مجموع آنچه را که می توان از داده های موجود استخراج کرد این است که وزن اصلی خرید و فروش مسکن در سطوح قیمتی بین ۱۰۰ میلیون تومان تا ۶۰۰ میلیون تومان است.

البته قابل توجه است که یکی از بازه های قیمتی که در آن معاملات ۶.۲ درصدی صورت می گیرد، املاکی است که بیش از ۲ میلیارد تومان ارزش دارند که ۶.۲ درصد معاملات را به خود اختصاص داده اند.

بیشترین معاملات مسکن برحسب  قیمت هر متر مربع با ۷.۵ درصد سهم از کل معاملات در بازه ۳ تا ۳.۵ میلیون تومان  سال قرار داشته است و خانه های با قیمت ۲.۵ تا ۶ میلیون تومان بالاترین حجم خرید و فروش  را در تیرماه  ۹۷ داشته اند و این نشانگر این است که بازار به سمت املاک با این متوسط قیمت گرایش داشته است .

آمار معاملات در نمودار فوق که از بانک مرکزی استخراج شده است، نشان می دهد که منطقه ۵ با ۱۳.۲ درصد بیشترین معاملات را به خود اختصاص داده است و پس از آن منطقه ۴ ، منطقه ۲، منطقه ۱۰ ، منطقه ۱۴  و منطقه ۱ در صدر محلاتی قرار دارند که بیشترین خرید و فروش در آنها صورت گرفته است.

نکته جالبی که اینجا نیز به چشم می خورد میزان معاملات در منطقه اول است که تقریبا ۶ درصد کل معاملات را به خود اختصاص داده است. با در نظر گرفتن این موضوع که بیش از ۶ درصد معاملات دررنج قیمتی بالاتر از ۲ میلیارد بود و با استناد به جدول زیر که نشان می دهد قیمت هر متر مربع مسکن در منطقه اول تقریبا معادل ۱۵ میلیون تومان است. بنابرین تحرکات معاملات در واحدهای بیش از صد متر مربع در مناطق شمالی شهر بالا بوده است و این به معنای این است که بازار مسکن در تیرماه ۱۳۹۷، طبقه ای خاص از خریداران و فروشندگان داشته است.

داده های دیگر گزارش بانک مرکزی حاکی از این است که با وجود افزایش ۴۱ درصدی، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران در چهارماهه اول سال ۹۷ ، میزان خرید مسکن بیش از ۱ درصد رشد داشته است و این در حالیست که در چهارماهه ابتدایی سال ۹۶ با وجود تنها ۵.۲ درصد افزایش در متوسط قیمت هر متر مربع مسکن ، میزان معاملات مسکن با کاهش ۰.۰۱ درصدی نیز مواجه بوده است. عامل این تغییرات در بازار مسکن از سال گذشته، تاکنون یکی نقدینگی و دیگری انتظارات تورمی است که نگرانی هایی را برای حفظ ارزش دارایی به وجود آورده است. بنابرین دارندگان منابع نقدی سرمایه خود را به این بازار می‌آورند زیرا این بخش برای سرمایه گذاری ویژگی هایی دارد که آنرا از سایر بخش ها ممتاز می کند آن هم چسبندگی بالای قیمت در آن به خاطر بازرگانی نبودن و ناهمگن بودن این کالا است.

با یک حساب سرانگشتی از نسبت قیمت خانه های معامله شده به قیمت متوسط هر متر مربع مسکن در مناطقی که بیشترین تمرکز خرید و فروش قرار داشته است و استناد به گزارش مسکن تیرماه  بانک مرکزی می توان بیشترین معاملات مسکن را در متراژهای ۴۰ تا ۸۰ متر مربع اعلام کرد.

گزارش بانک مرکزی گویای این موضوع است که در بازه دوساله ۹۵ تا ۹۷ با انتخاب تیرماه بعنوان نقطه عطف معاملات. میزان معاملات ابتدا در سازه های بیش از ۲۰ سال سپس در سازه های بیش از ۲۰ سال افزایش داشته است و به ترتیب در تیرماه سال ۹۷ نسبت به سال قبل ۱۴.۵ درصد و ۱۰.۶ درصد افزایش داشته است. از طرفی میزان معاملات خانه های نوساز تا ۱۵ سال کاهش چشمگیری نشان می دهد و در تحلیل رفتار مصرف کننده نشان دهنده این است که متقاضی با توجه به بودجه در دسترس و وضعیت تورمی در کشور تمایل به خرید سازه های پیرتر نشان می دهد.

وام اولی ها در کدام قسمت تهران می توانند خانه بخرند؟

تا اینجا آخرین تحلیلی از وضعیت مسکن بر اساس گزارش رسمی بانک مرکزی در این مطلب ارائه شد که می گوید: ۵۰ درصد معاملات مسکن تهران در قیمت ۲تا ۶ میلیون برای هر متر مربع سازه صورت گرفته است، و مناطقی که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در آنها، در این بازه قرار دارد، به ترتیب از کمترین به بیشترین عبارتند از منطقه، ۱۲،۱۱،۱۰،۱۴،۹،۲۱،۲۲،۱۳،۷،۸،۱۸،۲۰،۱۷،۱۶،۱۵،۱۹ و تنها ۲.۴ درصد از معاملات در قیمت پایینتر از ۲ میلیون صورت گرفته است و به طور مشخص این بازه قیمتی درهیچ یک از مناطق تعریف نشده است و احتمالا سازه های خاص با این قیمت بفروش می رسد. با توجه به گزارش مذکور می توان به این پرسش، پاسخ داد که اکنون متقاضیان مسکن بیشتر در چه طیفی از دارایی برای خرید مسکن قرار دارند و در کدام از محلات تهران با توجه به میزان اشباع از نظر جمعیت و سازه به تقاضایشان پاسخ داده می شود.

یک دسته از متقاضیان مسکن وام اولی هایی هستند که پس از یکسال می توانند از سپرده خود استفاده کنند اما ماجرا از این قرار است که در طول این یکسال در بازار راکد مسکن ایران اتفاقات بسیاری افتاده است و متوسط قیمت هر متر مربع مسکن با ۴۱ درصد تغییر از ۴میلیون و ۴۰۰ هزار تومان در سال ۹۶ به ۶ میلیون و ۲۰۰هزار تومان در سال ۹۷ رسیده است. بنابرین باید دید که با ۱۶۰ میلیون تومان وام که به زوج اولی هایی که برای اولین بار مسکن تهیه می کنند. با این قرار که در صورت دریافت ۱۶۰ میلیون تومان بصورت کامل باید ماهیانه ۱ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان به مدت ۱۲ سال بپردازند.

در کدام مناطق تهران می توان با وام مسکن مسکن تهیه کرد؟

با درنظر گرفتن این فرض که فرد دریافت کننده وام مسکن ۱۶۰ میلیون تومانی ۸۰ میلیون تومان پول سپرده را نیز برای خرید مسکن هزینه کند، وی نقدینگی معادل ۲۴۰ میلیون تومان برای خرید خانه خواهد داشت. با اقتصاد در این گزارش به این موضوع می پردازد که این مبلغ چه میزان از قیمت یک سازه مسکونی ۵۰ متری در مناطق ۲۲ گانه را پوشش می دهد.

آنچه که در این گزارش می خوانیم حاکی از این است که در معدودی از مناطق تهران از جمله منطقه۱۵،۱۷،۱۹و ۲۰ مبلغ ۲۴۰ میلیون تومان میلیون کفاف خرید یک واحد مسکونی با متراژ ۵۰ متررا می دهد و در سایر مناطق این وام نمی تواند مخارج خرید یک واحد مسکونی را پوشش دهد.