به زودی انتشار هزار میلیارد تومان اوراق رهنی از سوی بانک مسکن به عنوان بانک عامل آغاز می‌شود. شروع فاز دوم انتشار اوراق رهنی پس از آن صورت می‌گیرد که شورای پول و اعتبار چندی قبل ضوابط مجوز و دستورالعمل انتشار در کل ۱۰ هزار میلیارد تومان اوراق رهنی در چند مرحله را به بانک مزبور داده است و فاز نخست انتشار این اوراق به ارزش ۳۰۰ میلیارد تومان در سال گذشته؛ با نرخ سود ۱۸ درصد و با سررسید دو ساله در کسری از ثانیه از طریق بازار سرمایه به فروش رسید. پیش‌بینی‌های اولیه این است که با توجه به چشم‌انداز تورمی‌‌اقتصاد، انتشار مجدد آن با استقبال رو‌به‌رو خواهد شد، اما انتشار این اوراق چه آثار بلندمدتی بر اقتصاد دارد. بنا بر مصوبه شورای پول و اعتبار، بر اساس ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن وزارت امور اقتصادی و دارایی، بانک مرکزی جمهوری اسلامی‌ایران و وزارت مسکن و شهرسازی موظف شده‌اند از طریق ایجاد بازار رهن ثانویه و انتشار اوراق مشارکت به پشتوانه تسهیلات رهنی، منابع مورد نیاز برای تولید مسکن در کشور را تامین کند. چندی پس از اجرای این مصوبه، ضوابط ناظر بر انتشار اوراق نیز اعلام شد که جز از به کاررفتن واژه مرابحه در قسمتی از دستورالعمل شورای پول و اعتبار، ماهیت آن تفاوت چندانی با اوراق رهنی متعارف در اقتصاد دنیا ندارد.
اوراق رهنی چیست؟
این اوراق، براساس میزان تسهیلاتی که بانک پرداخت کرده، منتشر می‌شود و این امکان را برای بانک پرداخت کننده تسهیلات به وجود می‌آورد تا از این محل، بازگشت منبع داشته باشد و با ایجاد منبع با پشتوانه اوراق رهنی قدرت پرداخت تسهیلات مجدد برای بانک یا موسسه مزبور ایجاد شود.
برای سلامت جریان پرداخت عمدتا در این بین یک نهاد واسطه قرار می‌گیرد که وظیفه انتشار اوراق رهنی را دارد. در ایران برای در نظر گرفتن وجوه شرعی این مساله نهاد واسطه با مرابحه که یکی از عقود اسلامی است اقدام به خرید اوراق مزبور می‌کند. این جریان در ایران مشابه اقتصاد‌های متعارف جهان است که در آن یک نهاد اعتباری به نام X اقدام به خرید وام‌های پرداخت شده توسط نهاد Y می‌کند و از این طریق دارایی جدیدی برای خود ثبت می‌کند که دارای جریان درآمدی از محل پرداخت اقساط وام گیرندگان است. با پشتوانه این دارایی و جریان درآمدی حاصل از آن نهاد خریدار X اوراق رهنی را با درنظر گرفتن سود خود منتشر می‌کند. آنچه به نظر می‌رسد از نظر عام اهمیت داشته باشد، این است که در بازی گردش اعتبار بر سه ضلعی بانک، موسسه واسطه، وام گیرندگان، برنده و بازنده کدام است.
نقطه مبدا بحران مالی ۲۰۰۸
انتشار بی‌رویه اوراق رهنی با شروع یک بحران مالی جهانی گره خورده است. زمانی که نهادهای آمریکایی در سال‌های قبل از بحران مالی ۲۰۰۸ تصمیم گرفتند با انتشار اوراق رهنی، روند تملک افراد مختلف جامعه را تسهیل کنند، توجه چندانی به سطح کفایت موسساتی که قصد تضمین و انتشار آن را دارند، نداشتند؛ اینکه تا چه حد بسته‌های اوراق رهنی در معرض خطر نکول قرار می‌گیرد. این موضوع سرآغاز شروع و گسترش بحران ۲۰۰۸ بود. تحلیلگران اقتصاد آمریکا پس از وقوع، دلایل آن را این‌گونه تشریح می‌کنند: «اعتماد بیش از حد به بازار آزاد و بانک‌ها» تا جایی که به خاطر زیاده‌روی در این موضوع و نظارت کم بر بازار‌ها آلن گرینسپین، رئیس وقت فدرال رزرو را مواخذه کردند، هرچند او نیز مانند همه دولتمردان در دنیا مدعی بود که در سال ۲۰۰۵ نسبت به بحران‌آفرین بودن این فرآیند هشدار داده است.
مسیر طی شده برای انتشار اوراق رهنی
انتشار اوراق رهنی مسیر طولانی طی کرده است. کمیته تخصصی فقهی سازمان بورس و اوراق بهادار در آبان ماه ۱۳۹۴ پس از بحث و بررسی پیرامون انتشار اوراق رهنی مبتنی بر تسهیلات اعطایی از طریق عقود مبادلهای(غیر از سلف) منتهی به مطالبات اعلام کرد که بانک‌ها و موسسات اعتباری میتوانند تمام یا بخشی از مطالبات ناشی از تسهیلات منتهی به دین غیر از تسهیلات سلف را که دارای رهن معتبر هستند تبدیل به اوراق بهادار(اوراق رهنی) کرده، در بازار سرمایه به فروش رسانند. اوراق مزبور قابل خرید و فروش در بازار ثانوی است؛ به این معنا که صاحبان این اوراق، سهم مشاع خود از دیون تنزیلی را به قیمت بازار به خریدار ثانوی میفروشند.
پس از این اعلام نظر، سازمان بورس تعریف و مدل عملکرد این اوراق در بازار سرمایه را به شورای عالی بورس ارائه داد و این شورا در آذر سال ۹۴ اوراق رهنی را به شرح زیر به تصویب رساند: اوراق رهنی(MBS)، اوراق بهاداری است که به منظور خرید مطالبات رهنی توسط ناشر منتشر می‌شود. این اوراق در بورس‌ها یا بازارهای خارج از بورس قابل معامله هستند، بعد از آن، شورای عالی بورس بر اساس بند (۲۴) ماده (۱) و بند (۴) ماده(۴) قانون بازار اوراق بهادار، اوراق رهنی را به عنوان ابزار مالی قانون بازار اوراق بهادار شناسایی و تصویب کرد که به امضا و تنفیذ وزیر محترم امور اقتصادی و دارایی نیز رسید.
درس‌های جهانی و تجربه جدید ایرانی
با توجه به آنچه درباره این اوراق و نقش آن در بحران ۲۰۰۸ تاکنون گفته شد؛ بهتر است چشم‌انداز اجرای سناریوی سیاست انتشار اوراق رهنی در ایران بهتر ترسیم شود. افزایش بیش از حد اعتباردهی در بازار مسکن به واسطه خرید وام‌ها، این امکان را به وجود می‌آورد که قیمت مسکن به خاطر رشد تقاضا با رشد قابل توجهی مواجه شود و ابزار به کار گرفته شده، هدف دسترسی آسان به مسکن را با در نظر گرفتن متوسط درآمدی کشور نقض کند، یعنی تنها رونق کاذب و کوتاه مدت در بازار مسکن ایجاد کند.
ناهمخوانی با اوضاع اقتصادی
مجوز تامین مالی بازار مسکن از سوی اوراق رهنی در شرایطی صادر شده است که اقتصاد ایران به ویژه بخش مسکن آن در رکود تورمی قرار دارد و به رغم کمبود تقاضا، قیمت مسکن در سطح بالایی قرار دارد، حجم نقدینگی نیز به خاطر نقصان بازارهای پولی و مالی رشد شتابان داشته است، از سوی دیگر کفایت بانک‌ها و موسسات اعتباری در سطح پایینی قرار دارد، این تنها یک سوی ماجراست.
از طرف دیگر، پای خطر نکول و ریسک اعتباری مشتریان نیز در میان است. علاوه بر مشتریان، شایستگی و کفایت موسسه‌ای که به عنوان واسطه وظیفه خرید وام‌های مسکن و انتشار اوراق رهنی را برعهده دارد نیز جای تامل و بررسی دارد. بنابراین حداقل از دید تجربی و امکان‌سنجی می‌توان اذعان کرد که سیاست مورد نظر دولتمردان برای تقویت جریان پولی در بازار مسکن به اندازه کافی با شرایط موجود اقتصاد ایران همخوانی و مطابقت ندارد.
فارغ از شرایط اقتصاد ایران، بررسی سازو کار اوراق رهنی در اقتصاد جهانی نیز تداعی‌گر تجربه ناخوشایند بحران ۲۰۰۸ است، به خصوص، زمانی که به نقش این اوراق به عنوان آغازگر یک چالش بزرگ تاریخ اقتصادی اندیشیده می‌شود، بنابراین بجا است که پیش‌داوری‌ها نسبت به این میهمان ناخوانده در ایران، بیشتر رنگمایه بدبینانه داشته باشد.
از طرف دیگر، انتشار اوراق رهنی در شرایطی که قیمت مسکن به خودی خود نسبت به سطح درآمد افراد جامعه بالاتر است، تورم این بخش را بیشتر می‌کند، بنابراین در این شرایط اقتصادی که دولت تعهدات معوق دارد، سرمایه موسسات مالی و اعتباری از کفایت سرمایه پایینی برخوردار هستند، خبری از رتبه‌بندی مطمئن موسسات نیست، ساختار ناقص بازارهای پولی و مالی نتوانسته نقدینگی موجود را در کانال‌های صحیح جذب انتقال دهد و خطر نکول وجود دارد؛ انتشار این اوراق برای اصلاح بازار مسکن و تامین مالی مانند تزریق آمپول دگزا متازون است که التهاب بخشی از بدن را که درگیر است، فرو می‌نشاند، اما سایر بخش‌های بدن را درگیر فقر املاح معدنی می‌کند. با این اوصاف، بعید نیست اقتصاد ایران در مراحل میانی اجرای این طرح نیز با بن‌بست جدی مواجه شود.
دیدگاهتان را بنویسید