زمانی که انتشار فاز دوم اوراق رهنی متوقف شد برای همگان این سوال پیش آمد که این اوراق با شرایط بازار مطابقت نداشت یا نتوانست آن‌چنان که باید اثر مثبتی بر بازارها داشته باشد؛ اما باید گفت که انتشار اوراق رهنی با چالش‌هایی روبه‌رو بود که پیش از انتشار آن باید این چالش‌ها را پوشش داد. در تمامی کشورهای د‌نیا تجربه انتشار اوراق رهنی وجود دارد اما نکته قابل توجه این است که ریسک نقد شوندگی اوراق قرضه یا خزانه را از طریق ایجاد بورس برای آنها خنثی می‌کند. این کار به این صورت است که دارنده اوراق هرزمانی که بخواهد می‌تواند دارایی خود را نقد کند اما باید سود و زیان متعارفی هم برای سرمایه‌گذار در نظر گرفته شود. در جریان انتشار اوراق رهنی نکته قابل تاملی که وجود دارد انتشار ضوابط قابل‌تامل و مناسبی است که بانک مرکزی برای موسسات در نظر گرفته است؛ اما در میان این ضوابط چند نکته همچنان نامشخص است. یکی از همین موارد نبود یک ضابطه درست برای تعیین سود متعارف است. متاسفانه در کشورمان هنوز به یک الگو یا ضابطه برای تعیین این سود و زیان متعارف وجود ندارد. تاکنون تعریف یک سود و زیان متعارف برای سرمایه‌گذاری که به هر دلیل در زمان نامشخصی نیاز به‌نقد کردن سرمایه خود دارد وجود نداشته است. در میان تمامی ضوابط و قوانینی که تعیین‌شده است این موضوع هم یک نیاز جدی است. با توجه به رشد و تغییر شرایط موجود مجموعه قوانین و ضوابط هم دستخوش تغییراتی می‌شوند اما این موضوع و تعیین آن در هاله‌ای از ابهام وجود دارد. با توجه به اینکه شرایط اقتصادی کشور به‌گونه‌ای است که نرخ بهره مطلقا از سوی بانک مرکزی تعیین‌شده و هیچ شرایطی برای تعیین نرخ بهره در بازار آزاد وجود ندارد. تعیین سود و زیان متعارف هم امری غیرممکن شده است. سازوکار لازم و مورد نیاز برای این امر تاکنون وجود نداشته و تا زمانی که نرخ بهره فقط به‌صورت دستوری تعیین می‌شود، نمی‌توان امید چندانی به تعیین نرخ بهره در بازار آزاد داشت. همچنین باید گفت که به‌رغم تبلیغات گسترده در رابطه با انتشار اوراق رهنی هنوز هم سرمایه‌گذاری در این بخش برای بسیاری از سرمایه‌گذاران جذاب نیست. سرمایه‌گذاران به‌صورت عادی به دنبال کاهش ریسک هستند. با توجه به اینکه نظام بانکی کشور هم بخش عمده‌ای از بار اقتصادی کشور را به دوش می‌کشد برای پوشش چالش‌ها و کم شدن ریسک می‌توان نرخ بهره بانکی را یک ملاک قرار داد که در شرایط موجود نرخ بهره بانکی از جذابیت چندانی برای سرمایه‌گذاران برخوردار نیست. از سوی دیگر سرمایه‌گذاران یک چشم به نرخ بهره بانکی و یک چشم به میزان تورم کشور دارند. این دو موضوع باعث می‌شود که کم‌کم جذابیت اوراق رهنی برای سرمایه‌گذاران کمتر شود.
از آنجا که میزان ریسک‌های فوق با مدت اوراق بهادار رابطه مستقیم دارد و با توجه به اینکه اوراق بهادار قابل طراحی به‌عنوان اوراق بدهی معمولا بلندمدت هستند بنابراین نرخ سود علی‌الحساب این اوراق در کشوری مانند ایران باید به‌مراتب بیشتر از سود بدون ریسک سپرده ثابت یک‌ساله باشد تا جاذبه لازم برای خریداران بالقوه آن ایجاد کند. اگر نتوانند در بازار برای سرمایه‌گذاران جذابیت ایجاد کنند بدون شک هیچ‌یک از ضوابط منتشرشده نمی‌تواند سرمایه‌گذاران را جذب کند. همچنین کاهش نرخ سود بانکی حتی به کمتر از ۱۵ درصد باز هم نمی‌تواند برای اوراق رهنی جذابیت ایجاد کند چون بر اساس تجربه سرمایه‌گذاران اگر نتوانند سرمایه کافی را از بانک و سایر نهادهای پولی تامین کنند دست به دامان سیاست‌های سفته‌بازی شده و سرمایه خود را به بازارهای نامشخص می‌برند. در شرایط کنونی انتشار اوراق رهنی باید با یک نرخ متناسب و جذاب برای سرمایه‌گذاران همراه باشد و تضمین بازخرید این اوراق قبل از سررسید توسط بانک‌ها و موسسات هم تکرار اشتباه تاریخی است که نه‌تنها اقتصاد را از این بحران رها نمی‌کند بلکه به‌موجب آن بدهی بانک‌ها به دولت بیشتر شده و چالش بزرگ‌تری به وجود می‌آید. در پایان باید گفت که انتشار اوراق رهنی توسط موسسات همانند بانک‌ها نیاز به مجموعه‌ای از شرایط دارد که باید شرایط را پیش از انجام امور مهیا کرد. نکته دیگر این است که برای جذاب کردن اوراق رهنی نباید قیمت‌ها مانند سابق بوده و برای خریداران مسکن بسیار گران‌قیمت باشد. تحریک بازار مسکن با اوراق رهنی گران قیمت حتی نمی‌تواند یک مسکن کوتاه‌مدت باشد بلکه باید با توجه به شرایط اقتصادی موجود و میزان توانایی مخاطبان آن اوراق در اختیار مشتریان قرار گیرد. شکی وجود ندارد که یکی از کارکردهای این اوراق افزایش نقدینگی در بازار مسکن و افزایش قدرت وام‌دهی بانک‌هاست و درنهایت برای تامین مالی مسکن به‌کاربرده می‌شود اما باید به موضوع تناسب قیمت‌ها هم توجه داشت.
دیدگاهتان را بنویسید