پیش‌بینی آینده بازار مسکن همیشه از دشوارترین مسائلی بوده است که تحلیلگران با آن دست و پنجه نرم کرده‌اند. تعدد بازیگران، سیاست دولت‌های مختلف، تغییرات نرخ تورم، فراز و فرود نرخ بهره بانکی، بازارهای جایگزین سرمایه‌گذاری(همچون بانک‌ها، بورس، طلا و دلار)، کمیت و کیفیت تزریق پول و وام به بخش مسکن، ساختار هرم جمعیت، ازدواج و تقاضای مسکن و ده‌ها عامل دیگر از مواردی هستند که پیش‌بینی آینده بازار مسکن را همیشه غامض کرده‌اند؛ اما می‌توان با بررسی روند بازار مسکن و برخی از مهمترین عوامل رونق و رکود بخش مسکن، تا حدود قابل قبولی آینده بازار مسکن را پیش‌بینی کرد. دکتر بهروز ملکی، کارشناس مطرح این حوزه در گفت‌وگوی اختصاصی با هفته‌نامه «سهامدار»، سال ۹۷ را سال تداوم رونق در بازار خرید و فروش مسکن و همچنین بازگشت رونق به بخش ساخت و ساز می‌داند..
پیش‌بینی شما از وضعیت بازار مسکن در سال ۹۷ چیست؟
اگر بخواهیم رفتار بازار مسکن طی ۲۵ سال گذشته را مرور کنیم، دوره‌های رونق و رکود متوالی قابل مشاهده است. از نیمه دوم سال ۹۲ بازار مسکن وارد دوره رکودی خود شد. این شرایط رکودی تقریبا تا اوایل سال ۹۵ ادامه داشت. در سال ۹۵ طلیعه رونق در این بازار مشاهده شد و این بازار وارد دوره گذار به سمت رونق شد. بازار مسکن از اواخر سال ۹۵ دوره رونق خود را شروع و یک رونق با شیب ملایم را تجربه کرد. از شهریور سال ۹۶ و مقارن با کاهش دستوری نرخ‌های سود بانکی، تعدادی از سرمایه‌گذاران، سرمایه‌های خود را از بانک خارج و به سمت مسکن تزریق کردند؛ چرا که بازار پول مهمترین رقیب بازار مسکن است. بنابراین از نیمه سال ۹۲ قیمت مسکن در شهر تهران با یک شیب تند افزایشی مواجه شد. البته هنوز در اکثر شهرهای بزرگ کشور مانند اصفهان، مشهد، شیراز، تبریز و … شرایط رونق شهر تهران را مشاهده نمی‌کنیم.
چرا؟
به این دلیل که تهران شهر پیشتاز در معادلات بازار مسکن است. انتظار می‌رود وضعیت رونق تهران به‌تدریج به سایر شهرها هم سرایت کند. بر این اساس در سال ۹۷ انتظار داریم در بازار مسکن اکثر شهرهای کشورمان با رونق مواجه باشیم.
منظور از رونق، رونق در بخش خریدوفروش است یا سازندگان مسکن هم می‌توانند شرایط رونق را تجربه کنند؟ در سال ۹۷ این شاخص‌ها چه وضعیتی خواهد داشت؟
انتظار می‌رود در سال ۹۷ هم در حوزه ساخت‌وساز و صدور پروانه‌های ساختمانی به‌عنوان مهمترین شاخص این حوزه رشد تجربه شود و هم در حوزه بازار معاملات مسکن شاهد تداوم رونق باشیم.
به نظر شما این رشد قیمت مسکن چند درصد خواهد بود؟ آیا می‌توان پیش‌بینی دقیقی از میزان رشد شاخص‌ها داشت؟
اینکه میزان رشد چند درصد باشد بستگی به عوامل متعددی دارد که مهمترین آن‌ها مولفه‌های بازار پول و ارز کشور، نرخ رشد نقدینگی، تورم عمومی، میزان رشد اقتصادی و… است. متناسب با وضعیت این شاخص‌ها، رشدهای متفاوتی در بازار مسکن قابل وقوع است؛ اما محتمل‌ترین سناریو این است که در سال ۹۷ نرخ رشد قیمت مسکن بیشتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.
علت این موضوع چیست؟
همان‌طور که عرض کردم بازار مسکن دوره‌های رونق و رکود متوالی را طی کرده است.
۴ سال قیمت همه کالاها و خدمات افزایش داشت اما مسکن هیچ افزایشی را تجربه نکرد. در آخرین شرایط، از ابتدای سال ۹۶ وارد فاز رونق خود شده و احتمالا این وضعیت در سال ۹۷ هم تداوم پیدا خواهد کرد.
رونق بازار مسکن می‌تواند در بازارهای دیگر هم تاثیرگذار باشد؟
طبیعتا بازار مسکن هم بر بازارهای دیگر تاثیر می‌گذارد و هم از بازارهای دیگر تاثیر می‌پذیرد. بر اساس نظریه فریدمن، افراد سبد دارایی خود را متناسب با میزان بازدهی دارایی‌های مختلف می‌چینند، بنابراین طبیعی است که بازار مسکن هم بر بازارهای دیگر تاثیر بگذارد و هم از آن‌ها تاثیر بپذیرد.
نرخ ارز یک مولفه در اقتصاد کشور است، به نظر شما در سال ۹۷ این مولفه چه تاثیری در بازار مسکن خواهد داشت؟
با افزایش نرخ ارز، تورم و انتظارات تورمی ایجاد می‌شود که این مساله به دلیل مقایسه قیمت نسبی مسکن از سوی سازندگان و مالکان مسکن با قیمت سایر کالاها و خدمات منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود.
همچنین با افزایش نرخ ارز و به‌تبع آن افزایش تورم عمومی، تا حدی قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد و به طور کلی هزینه ساخت مسکن افزایش می‌یابد که از این ناحیه نیز قیمت مسکن می‌تواند افزایش پیدا کند. تجارب پیشین نیز نشان می‌دهد با افزایش نرخ ارز، قیمت مسکن با افزایش مواجه شده است.
وضعیت بازار اجاره به چه صورت خواهد بود؟
به نظر می‌رسد بازار اجاره در سال ۹۷ بازار باثباتی نخواهد بود. پیش‌بینی می‌شود رشد اجاره در سال ۹۷ بیش از نرخ تورم عمومی بوده و سال ۹۷ سال نسبتا سختی برای مستاجرین باشد.
علت این موضوع چیست؟
اجاره مسکن تابع چند شاخص است. مهمترین شاخص‌هایی که بر بازار اجاره مسکن تاثیر می‌گذارند نرخ تورم عمومی و نرخ رشد قیمت مسکن است. چون قیمت مسکن افزایش پیداکرده است، مالکان این ادعا را خواهند داشت که قیمت ملک افزایش پیداکرده و به تبع آن باید نرخ اجاره هم رشد داشته باشد. چراکه وقتی قیمت یک کالا بالاتر می‌رود میزان اجاره استفاده از آن‌هم افزایش پیدا می‌کند.
در رابطه باسیاست‌های پولی صحبت کردید. در یک ماه اخیر سیاست‌های پولی مختلفی از سودی نهادهای تصمیم‌گیر و بانک مرکزی ارائه شده است. به نظر شما سیاست‌های پولی بانک مرکزی تا چه میزان بر بازار مسکن تاثیر می‌گذارد؟
متاسفانه سیاست‌های بانک مرکزی انفعالی است. بر همین اساس اعتبار بانک مرکزی در نزد افکار عمومی بالا نیست و مردم اعتماد مناسبی به سیاست‌های پولی ندارند. انتظار از بانک مرکزی این است که به‌دوراز نظر سیاسیون یک رویکرد مستقل اقتصادی داشته باشد.
پیشنهاد شما چیست؟
اگر بانک مرکزی در نظر دارد بازاری را تنظیم کند تا جایی که میسر است از اتخاذ سیاست‌های دستوری هم در بازار پول و هم در بازار ارز اجتناب کند و اجازه بدهد خود بازار تعیین‌کننده قیمت‌ها در بازار پول و ارز باشد.
افزایش سود گواهی سپرده‌های ارزی به ۲۰ درصد چه تاثیری در بازار مسکن دارد؟ آیا می‌تواند سرمایه‌ها را از بازار مسکن مجددا به بانک‌ها بازگرداند؟
البته در رابطه با سود گواهی سپرده‌ها باید گفت یک شرطی وجود دارد که اگر مشتریان بخواهند پیش از یک سال آن را پیش‌خرید کنند سود به ۱۴ درصد می‌رسد. این شرط، کمی اثرات این سیاست را تعدیل می‌کند اما به‌صورت کلی هر چقدر نرخ سود سپرده‌ها در بازار پول بیشتر باشد سرعت رشد قیمت مسکن را کاهش می‌دهد.
به نظر شما دولت نرخ سود سپرده‌های بانکی در سال ۹۷ را کاهش می‌دهد؟
بعید می‌دانم دولت بتواند نرخ‌های سود بانکی را کاهش دهد. به نظر نرخ سود بانکی حداقل ۱۵ درصد خواهد بود و حتی بانک‌ها در سال ۹۷ با ابزارهای مختلف به‌صورت غیررسمی نرخ‌های بالاتری را به مشتریان ارائه خواهند کرد.
در این صورت تصمیمات بانک مرکزی و سیاست‌های آن چه سرنوشتی پیدا می‌کنند؟
بانک مرکزی به خاطر عملکرد منفعلانه و مداخله‌های دستوری در این حوزه، از اعتبار مناسبی در میان فعالان اقتصادی برخوردار نیست. به نظرم بانک‌ها هم فارغ از نظارت بانک مرکزی، با به‌کارگیری روش‌های مختلف، در مقابل کاهش سود، مقاومت خواهند کرد.
آیا امیدی به خروج بازار املاک تجاری از رکود نیز وجود دارد؟
خیر. خروج از رکود مشمول املاک تجاری نخواهد شد.
دیدگاهتان را بنویسید