اوراق رهنی یکی از ابزارهایی است که نمی‌توان جذابیت و تاثیر آن را در بازارها نادیده گرفت. این ابزار که برای گسترش بازار اولیه رهن و افزایش قدرت وام‌دهی در بخش مسکن به شمار می‌رود، می‌تواند در دو بازار بسیار تاثیرگذار باشد. درست است که آمار اولیه از تغییر اندک و تحرکات اولیه بازار مسکن حکایت می‌کند اما این بازار نیاز به تحرک بیشتر و فعالیت گسترده‌تری دارد. از سوی دیگر بازار سرمایه با استفاده از ابزارهای مختلف نقش مهمی در تامین مالی دارد. انتشار اوراق این امکان را ایجاد می‌کند که بازار سرمایه به‌عنوان یک‌نهاد واسط هم‌زمان با انتشار اوراق رهنی منابع لازم و موردنیاز برای بازار مسکن و خریدوفروش آن را تامین کند. بر اساس ضوابط هم باید بازار سرمایه به‌عنوان نهاد واسط اصل و سود سرمایه‌گذاران اوراق را از محل بازپرداخت اقساط وام‌های رهنی تامین کند. از آنجا که انتشار اوراق رهنی در بازار کشورمان قدمت چندانی ندارد باید به چالش‌ها و بایدونباید‌های آن به‌صورت جدی توجه داشت. در اولین دوره انتشار این اوراق بانک مسکن به‌عنوان ضامن اصلی، تمامی ریسک‌های مرتبط با آن را تقبل می‌کرد. این موضوع به‌تنهایی و خودی خود یک اعتبار و اعتماد در میان سرمایه‌گذاران به وجود می‌آورد. این موضوع علاوه بر ایجاد امنیت در بازار به حذف برخی ریسک‌ها مانند ریسک اعتباری، ریسک عدم تطابق سررسید اوراق با وام و… کمک می‌کرد. با این وجود باز هم انتشار اوراق با چالش‌های کلیدی و جدی روبه‌رو بود. در اجراشدن این برنامه باز هم کما‌فی‌السابق مشکلات نظام بانکی بر بازارها سایه انداخته و تنگنای تامین اعتبار مجددا جلوه کرد. از آنجا که همچنان نظام بانکی با مشکل اصلی تامین منابع روبه‌رو است و بسیاری از بانک‌های کشور در شرایط کنونی وضعیت مساعدی را پشت سر نگذاشته‌اند نمی‌توان به این نهادها تکیه کرد. همچنین سرمایه‌گذاران در هر بازاری به دنبال جذب سود بیشتر و انتفاع هستند و این اوراق هم باید از نظر ضمانت، کاهش ریسک و نبود چالش‌های قبلی و همچنین از نظر سود برای مخاطبان جذاب باشد.
در حال حاضر دولت سیاست‌های قبلی خود را کنار گذاشته و تمرکز جدی از روی موضوع تورم در اقتصاد برداشته شده است. نه اینکه در شرایط کنونی بتوان گفت تورم به‌صورت افسارگسیخته درحرکت است اما به نظر می‌رسد دولت فقط برنامه کنترل تورم را در دستور کار خود ندارد و به عبارتی تورم از حالت کنترل شدید خارج می‌شود. همین نرخ رشد اندک تورم هم می‌تواند روی انتشار اوراق رهنی تاثیرگذار باشد. از یکسو تورم در حال رشد است از سوی دیگر بانک مرکزی بانک‌ها را ملزم به کاهش نرخ سود بانکی کرده است. همچنین سپرده‌های ارزی با نرخ‌های گوناگون در تلاش هستند تا منابع بیشتری را جذب بانک‌ها کنند. از آنجا که در منحنی ساختاری سود، بیشترین تاثیر از سوی تورم گرفته می‌شود. تا زمانی که تورم به‌صورت واقعی کاهش پیدا نکرده نمی‌توان گفت که نرخ سوددهی بانک‌ها هم کم می‌شود. اگر نرخ سود بانکی همان ۱۵ درصد باقی بماند بدون شک مشتریان به دنبال بازارهای جدید برای کسب سود بیشتر هستند؛ اما مساله ریسک به‌عنوان یک موضوع مهم و حیاتی در این میان می‌تواند در بازار تاثیرگذار باشد. در جریان انتشار اوراق رهنی با نرخ سود موثر و بالا باید به نکات ویژه‌ای هم توجه داشت. اگر سود بالا برای اوراق در نظر گرفته‌شده باشد باید یک همخوانی و تناسب میان آن و محتویات یا پشتوانه اوراق وجود داشته باشد. از آنجا که این هزینه‌ها را به‌صورت عادی سهامداران بانک تقبل می‌کنند، می‌توان گفت که پشتوانه اوراق همان تسهیلات بانکی است. سوال اینجاست که در شرایط موجود که تسهیلات بانکی دوره نامناسب و دشواری را سپری می‌کنند، چگونه می‌توانند پشتوانه مناسبی باشند. بر اساس استانداردهای بین‌المللی اگر میزان معوقات بانکی در یک کشور به بیش از ۴ درصد برسد و گاهی مرز ۳ درصد را هم‌پشت سر بگذارد شرایط ویژه و فوق‌العاده حاکم شده و زنگ خطر به صدا درمی‌آید. در حال حاضر بانک‌های کشورمان در بخش تسهیلات بیش از ۴۰ درصد معوقات دارند. در اکثر این موارد می‌توان معوقات را غیرقابل‌وصول و بازگشت دانست. این شرایط برای انتشار اوراق چندان مناسب نیست و پیشنهاد می‌شود نرخ سود اوراق منتشرشده با میزان کیفیت و جایگاه معوقات تسهیلات بانکی متناسب باشد. در انتظار اوراق رهنی باید حقیقت‌های اقتصادی کشور مانند وضعیت سیستم بانکی، وضعیت معوقات بانکی و ظرفیت‌های بازار سرمایه سنجیده شود. سرمایه‌گذار در هیچ شرایطی یک فضای پر ریسک همراه با نرخ سود پایین را برای سرمایه‌گذاری مناسب نمی‌داند. انتشار اوراق رهنی با عمر اندک خود در بازار سرمایه نباید در مرحله آزمون‌وخطا مانده و هر روز با مجموعه‌ای از ضوابط دستخوش تغییرات شود. آنچه در این میان مهم است توجه به حقیقت‌های اقتصادی کشور و ایجاد تناسب میان این حقیقت‌ها و چگونگی انتشار اوراق است
دیدگاهتان را بنویسید